Vivienda en construcción en Pamplona. NAVARRA INFORMACIÓN
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España registra un déficit de 147.094 viviendas respecto a los hogares creados en 2025
La vivienda terminada cae un 9% en 2025, mientras la creación de hogares aumenta un 16%, agravando el desequilibrio entre oferta y demanda
La vivienda protegida mantiene un papel residual, con solo el 2,8% de las operaciones, lo que refleja la insuficiente capacidad del parque asequible para responder a la demanda
España vuelve a ampliar la distancia entre las viviendas que produce y los hogares que crea. Según el último informe de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI), “Evolución de la producción de vivienda en España”, en 2025 se registró un déficit nacional de 147.094 viviendas, un déficit que supera en un 40% el observado en 2024.
Este saldo negativo se explica por una doble dinámica: por un lado, el aumento de los hogares reales creados, que crecieron un 16%; por otro, la caída de la oferta efectiva, con un descenso del 9% en las viviendas terminadas. El resultado es un mercado residencial cada vez más tensionado, en el que la producción de vivienda no logra acompasarse al ritmo de crecimiento demográfico. A pesar de este dato, hay también algunas perspectivas positivas: los visados de obra nueva acumulan un crecimiento superior al 22% desde 2024 y las calificaciones provisionales (aprobaciones de proyectos) han mostrado aceleración en su gestión en los dos últimos ejercicios.
Las mayores brechas se concentran en las provincias con más presión poblacional y económica. Madrid lidera el déficit, con 25.193 viviendas menos de las necesarias para absorber los hogares creados en 2025, un 31% más que en 2024. Le siguen Alicante, con 12.091 unidades de déficit; Valencia, con 11.553; y Barcelona, con 8.798. Estas cuatro provincias vuelven a situarse en el núcleo del desequilibrio residencial nacional, aunque con comportamientos diferenciados respecto al año anterior.
Barcelona y Valencia lograron que su brecha crezca en menor magnitud que en 2024 por una moderación de la demanda. En el caso de Barcelona esta tendencia está vinculada a una reducción sostenida en la creación de hogares desde 2023 y un aumento de vivienda protegida frente a la libre.
Por su parte, Madrid y Alicante agravaron su déficit debido al aumento de creación de hogares en ambas provincias, pero con una visión positiva ya que cuentan con un crecimiento en visados y calificaciones provisionales que se transformarán en nuevos hogares próximamente.
El desequilibrio también se mantiene en las provincias insulares. Baleares, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife acumulan un déficit próximo a las 7.000 viviendas, desequilibrio que es un 5% superior al del año anterior. En estos mercados, la escasez física de suelo dificulta la capacidad de la oferta para responder a una demanda sostenida.
La situación se extiende, además, al conjunto del territorio. En 2025, solo dos provincias (Cáceres y Soria) registraron más viviendas terminadas que hogares creados, tres menos que en 2024. Asimismo, únicamente el 25% de las provincias consiguió cubrir al menos la mitad de la nueva demanda con viviendas terminadas, frente al 50% que lo logró el año anterior. Este dato confirma que el déficit residencial ha dejado de ser un fenómeno localizado en los grandes mercados para convertirse en una tensión generalizada.
La falta de obra nueva agrava el desequilibrio
Uno de los principales factores que explican este desajuste es la escasa puesta en marcha de nuevas viviendas. El informe señala que la vivienda terminada bajó, pero la vivienda potencial, aquella con visado que será entregada en un plazo aproximado de dos años, creció con un aumento del 9%. Unos signos positivos, pero insuficientes para absorber la demanda acumulada desde 2021, que ya supera las 753.000 unidades.
“España no solo necesita más vivienda, necesita que el suelo disponible pueda transformarse en oferta real en plazos razonables. La seguridad jurídica y la colaboración público-privada son condiciones indispensables para que la planificación urbanística se traduzca en viviendas terminadas capaces de absorber la demanda”, señala Ricardo Martí-Fluxá, presidente de ACI.
La insuficiencia de vivienda nueva está trasladando buena parte de la presión hacia el mercado de segunda mano. En 2025, las operaciones de vivienda usada alcanzaron cerca de 684.000 transacciones, un 5,2% más que en 2024, marcando el nivel más alto de los últimos seis años y multiplicando por diez el volumen de la obra nueva.
Unas cifras residuales para la vivienda protegida
En 2025 la vivienda protegida representó solo el 2,8% del total de transacciones, por debajo del 4,1% registrado en 2019. Esta caída muestra la limitada capacidad de la vivienda asequible para actuar como mecanismo de equilibrio en un contexto de fuerte tensión de precios y dificultad creciente de acceso.
Esta escasa presencia de vivienda protegida resulta especialmente preocupante en los territorios donde la brecha entre hogares creados y viviendas terminadas es mayor, ya que son precisamente esos que concentran mayor presión demográfica, precios más tensionados y mayores dificultades de acceso a la vivienda.
“El acceso a la vivienda es uno de los principales retos económicos y sociales del país. La evidencia muestra que los territorios que logran mejores resultados son aquellos en los que el sector público y el privado trabajan conjuntamente. Sin una respuesta coordinada, el déficit seguirá acumulándose y la presión sobre los precios continuará agravándose. Además, debe tenerse una visión conjunta a largo plazo que impulse segmentos alternativos adaptados a la nueva estructura demográfica del país.”, afirma Ricardo Martí-Fluxá.
La vivienda frente el reto demográfico
Las previsiones demográficas refuerzan la necesidad de actuar con visión de largo plazo. Según el informe, España podría alojar en la próxima década alrededor de cuatro millones de personas más y unos tres millones de hogares adicionales respecto a 2025, impulsados por los flujos migratorios, el aumento de la esperanza de vida y la transformación de la estructura de los hogares.
En este sentido, Ignacio Galará, director de Research de ACI, señala que “el reto residencial de España no puede abordarse únicamente desde la urgencia del déficit actual. Si en la próxima década el país incrementa sus habitantes, la creación de hogares, y los hogares unipersonales pasan del 28% actual al 33,5% en 2039, será imprescindible anticipar una oferta residencial más diversa, flexible y adaptada a nuevas realidades sociales”.
Accede aquí al informe completo: https://www.consultorasinmobiliarias.es/evolucionproduccionvivienda/
