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El Congreso de los Diputados ha tumbado este viernes los dos Reales Decretos-leyes del Gobierno de extrema izquierda de Pedro Sánchez, uno en materia antidesahucios y otro para alquileres indefinidos
El Pleno del Congreso de los Diputados ha rechazado este viernes la convalidación de los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, las dos normas con las que el Gobierno pretendía reformar el mercado del alquiler de vivienda. Ambos decretos han sido rechazados con los votos de PP, Vox, Junts y UPN, evidenciando, una vez más, que Pedro Sánchez no tiene mayoría parlamentaria.
Ambos Decretos quedan así derogados. El primero, en vigor desde el 1 de octubre, reunía el paquete más amplio: regulación del alquiler temporal y por habitaciones, límite del 2% a la actualización de rentas, prórroga extraordinaria de hasta dos años, suspensión de desahucios de personas vulnerables hasta 2030 y medidas fiscales. El segundo, en vigor desde este mismo viernes, encadenaba prórrogas de cinco o siete años en los contratos de vivienda habitual, con seis meses de preaviso e indemnización de 12 mensualidades para el propietario que no quisiera renovar.
“No se puede legislar así”
Arantxa Goenaga Llorca, abogada especializada en derecho inmobiliario, celebra el resultado. “Entiendo que hemos tenido suerte”, afirma. Su crítica apunta a un Gobierno “que está estableciendo medidas así, sin pensar, que intenta imponer contratos indefinidos, intenta imponer situaciones de pagar indemnizaciones de 12 meses anuales con un contrato que ya ha finalizado completamente”. A su juicio, ha prevalecido “el sentido común de que no se puede legislar así”.
Goenaga no niega el diagnóstico: “Existe un problema de vivienda, eso lo tenemos todos clarísimo, pero no es la forma”. Y advierte: “No habrá más vivienda si se regula así”. Para la abogada, “el grave problema de la vivienda se tiene que regular de forma conjunta, que todos los agentes que participan dentro del mercado inmobiliario ofrezcan las soluciones”, porque “la solución no es simplemente que el propietario se haga cargo de todo”.
Vuelven las prórrogas anuales de hasta tres años
Sandra Aurrecoechea Ríos, socia de Marín y Mateo Abogados, explica qué régimen recuperan los contratos de vivienda habitual: “En su lugar vuelve el régimen anterior del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: una vez cumplidos los cinco o siete años de duración mínima, si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar, el contrato entra en prórrogas anuales hasta un máximo de tres años. El preaviso del arrendador vuelve a ser de cuatro meses y el del arrendatario de dos. Agotado ese periodo, no existe la indemnización general creada por el decreto rechazado”.
Sobre el alquiler de temporada, que vuelve al marco previo, Aurrecoechea precisa: “Ello no convierte en válido cualquier contrato llamado temporal: la jurisprudencia seguirá pudiendo apreciar fraude cuando la denominación no corresponda con la finalidad real del alquiler”.
La abogada coincide con Goenaga en el fondo del problema: “La protección del arrendatario vulnerable no debería descansar exclusivamente sobre la relación privada entre propietario e inquilino. Trasladar al propietario, y en particular al pequeño propietario, cargas que corresponden primariamente a las Administraciones puede generar problemas de proporcionalidad”. Y añade: “Dos contratos aparentemente idénticos pueden quedar sometidos a reglas distintas por haberse firmado con pocos meses de diferencia. (…) Cuando la respuesta exige superponer tantas capas normativas, existe un problema real de seguridad jurídica”.
La derogación, advierte, no resuelve todo. “La no convalidación produce la derogación y expulsión de la norma del ordenamiento. No debe confundirse, sin embargo, con una declaración judicial de nulidad”. “A mi juicio, el rechazo de los dos decretos no permitirá pasar página de inmediato. El régimen anterior volverá a regir para el futuro, pero los actos producidos durante la vigencia provisional no deben tratarse como inexistentes. Habrá que separar los efectos consumados, las situaciones en curso y las expectativas todavía no consolidadas”.
Los casos, según Aurrecoechea, son variados: “Los ejemplos son numerosos: un contrato firmado durante esos días, una actualización de renta ya practicada, un burofax de no renovación, una reparación descontada, una solicitud judicial de suspensión, un impuesto devengado o un derecho reconocido administrativamente”. “La derogación parlamentaria puede expulsar la norma para el futuro, pero no borrar materialmente los actos jurídicos producidos mientras tuvo fuerza de ley. Por eso sería incorrecto afirmar, sin matices, que la no convalidación equivale a que los decretos nunca existieron”.
“Desde Marín y Mateo Abogados aconsejamos revisar cada acto individualmente: su fecha, la norma aplicable y si el efecto llegó a consumarse. La cautela será especialmente necesaria en contratos temporales, comunicaciones de vencimiento y actuaciones tributarias”, recomienda.
Lo que decae con los dos decretos
Ana Busquets Unsain, socia de Busquets Law & Finance, seguía en directo el Pleno del Congreso y repasaba el contenido de las dos normas ahora derogadas. Del primer decreto explicaba: “El primero de los reales decretos ley incluye medidas amplias en materia de vivienda. Lo que viene a hacer es limitar determinadas compras por fondos y sociedades, refuerza la protección frente a desahucios de personas vulnerables, regula los alquileres temporales y por habitaciones e introduce varios cambios fiscales. Además, también prevé en determinados casos prórrogas extraordinarias de hasta dos años para contratos de alquiler que finalicen antes de finales del 2028”.
El segundo, según Busquets, “afecta especialmente a los contratos de vivienda habitual”. Con él, “el propietario deberá preavisar con seis meses si no quiere renovar y, como regla general, indemnizar al inquilino con 12 mensualidades, salvo determinadas excepciones”.
Sobre las consecuencias del rechazo, la abogada recuerda que los decretos no convalidados “quedan derogados y dejan de aplicarse hacia el futuro”, “aunque los efectos producidos mientras estuvieron vigentes no desaparecen automáticamente”.
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