Vedat Kandemir | Magific
NAVARRA INFORMACIÓN
Un piso turístico genera 300 euros netos más al mes, pero la rentabilidad no está tan alejada
Mientras la Comisión Europea propone, a través de su Ley de Vivienda Asequible, una norma común de la UE para restringir el alquiler turístico, SEAG sitúa la rentabilidad media neta de este segmento en el 6%, frente al 4,5% de la vivienda habitual
La Comisión Europea (CE) ha propuesto, a través de su Ley de Vivienda Asequible, la primera norma común de la Unión Europea (UE) para dar cobertura legal a las restricciones al alquiler turístico y la compra de vivienda no habitual en zonas bajo presión. En este contexto, según las estimaciones de Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), el alquiler turístico puede ofrecer una rentabilidad neta anual de entre el 5% y el 7% sobre el valor del inmueble, mientras que en el alquiler residencial se mueve habitualmente entre el 3,5% y el 5%.
Es decir, convertir una vivienda habitual en un piso turístico puede elevar su rentabilidad neta, pero la diferencia suele ser bastante menor de lo que sugiere el precio por noche. La distancia resulta mucho mayor cuando se comparan rentabilidades brutas. Un inmueble valorado en 250.000 euros, alquilado como vivienda habitual por 1.200 euros mensuales en una zona de elevada demanda habitacional, genera 14.400 euros al año y una rentabilidad bruta del 5,8%. Si se comercializa como alojamiento turístico por 120 euros la noche y alcanza una ocupación media del 60%, puede facturar unos 26.300 euros anuales, equivalentes a una rentabilidad bruta del 10,5%.
Una vez descontados los principales gastos operativos, el piso turístico generaría alrededor de 15.000 euros netos al año, frente a los 11.250 euros netos del alquiler habitual. La diferencia real sería, por tanto, de unos 3.750 euros anuales, unos 300 euros al mes, muy inferior a los 11.900 euros que separan inicialmente la facturación bruta de ambas modalidades.
Por tanto, una vez descontados las comisiones de las plataformas, la limpieza, los suministros, la gestión, el mantenimiento y los periodos sin ocupación, la rentabilidad turística puede reducirse hasta situarse alrededor del 6% neto. En el alquiler habitual, donde los gastos operativos y la rotación son menores, el mismo inmueble podría conservar una rentabilidad próxima al 4,5% neto. Es decir, la ventaja real del piso turístico pasaría de casi cinco puntos en términos brutos a aproximadamente 1,5 puntos en términos netos, aproximadamente.
“El error más habitual es multiplicar el precio por noche por 365 días y confundir facturación con beneficio. El alquiler turístico puede ser más rentable en determinados destinos y ubicaciones, pero exige una ocupación elevada, una gestión profesional y un control muy preciso de los costes”, explica Pedro Bretón, CEO de SEAG. Frente a esa mayor expectativa de ingresos, el alquiler de vivienda habitual ofrece más estabilidad, menor rotación y una carga de gestión considerablemente inferior.
El cambio también implica asumir un riesgo regulatorio superior. Desde el 3 de abril de 2025, tras la modificación estatal de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) impulsada a través de la Ley Orgánica 1/2025, los propietarios que quieran iniciar una actividad turística deben contar previamente con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, adoptada por una mayoría de tres quintos. A ello se suman las licencias autonómicas, las restricciones municipales, el registro de huéspedes y las obligaciones fiscales correspondientes.
“El alquiler habitual ofrece una rentabilidad más estable, menos costes y una mayor previsibilidad de ingresos, especialmente si el propietario cuenta con protección frente al impago”, añade Bretón. Para SEAG, pasar de vivienda habitual a piso turístico solo compensa cuando la rentabilidad neta prevista supera de forma clara a la residencial y sigue haciéndolo en un escenario conservador de ocupación.
