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Menos vivienda nueva y más presión hipotecaria: el mercado se cierra para nuevos compradores
Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre transmisiones de propiedad correspondientes a marzo apuntan a un cambio de fondo en el mercado inmobiliario: más que una caída de la demanda, lo que se está produciendo es un estrechamiento progresivo del acceso a la vivienda. Mientras el número total de fincas transmitidas creció un 2,7% interanual, las compraventas de vivienda retrocedieron un 2,2%, evidenciando una pérdida de impulso en el segmento residencial.
El principal desequilibrio se sitúa en la oferta. La vivienda nueva se desplomó un 10,2% interanual, frente al estancamiento de la vivienda usada (+0,2%), que ya concentra cerca del 79% de las transacciones.
Para Yogi Thadhani, Country Manager de Finteca, este diferencial refleja un problema estructural del mercado: “La obra nueva va a un ritmo totalmente distinto a la vivienda usada. El que se haya caído desplomado, en este caso alrededor de un diez por ciento, hace que esta falta de suelo, unido al encarecimiento de los costes, hacen que este segmento se vea totalmente estancado”.
Esta falta de producto nuevo está desplazando toda la presión hacia la segunda mano, reduciendo alternativas y elevando tensiones en precios: “La vivienda usada ya es el único sostén, que es el que se concentra en la mayoría de las transacciones y, por lo tanto, el encarecimiento del precio”, señala el experto.
Dificultad de acceso al crédito
A este contexto de oferta limitada se suma un segundo factor de riesgo: la financiación. El Banco de España ha abierto el debate sobre un posible endurecimiento de los criterios hipotecarios, en un momento ya marcado por el encarecimiento del crédito.
Thadhani advierte de que esta posible medida podría impactar directamente en el acceso: “Incluso el mismo Banco de España admite el posible efecto secundario. La realidad es que supondría un golpe directo al acceso a la vivienda y los principales afectados serían los jóvenes”.
En su análisis, el ajuste del mercado ya no depende solo de precios u oferta, sino de la capacidad real de los compradores para entrar: “Limitar la financiación en el sentido que ellos consideren, teniendo en cuenta también que el Euribor va en aumento, hace que todo el mundo, pero especialmente los jóvenes, tenga que darse prisa y aprovechar el momento de ahora para tomar una decisión con respecto a la vivienda”, indica Thadhani.
Este contexto, asegura, está ampliando la brecha entre perfiles y consolidando un mercado cada vez más excluyente: “Estamos viendo que quien tenga un ahorro o una ayuda familiar podrá comprar, pero el perfil joven queda totalmente atrapado en alquileres, que ya empieza a ser un bucle y perdiendo totalmente su capacidad de ahorro para luego poder invertir a largo plazo”.
Así, la combinación de desplome de la obra nueva, encarecimiento del crédito y posibles restricciones adicionales está configurando un mercado donde el principal problema ya no es la intención de compra, sino la capacidad real de acceder a ella.
