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Los nuevos fraudes de propietarios e inquilinos que proliferan en el mercado del alquiler

Los nuevos fraudes de propietarios e inquilinos que proliferan en el mercado del alquiler

En los últimos tiempos están proliferando prácticas irregulares en el mercado del alquiler. Los expertos están detectando que hay arrendadores que están vulnerando las prórrogas obligatorias a las que tienen derecho los arrendatarios. Para ello, alegan una causa de necesidad para recuperar la vivienda, residen en ella un tiempo y posteriormente la venden o alquilan a un precio superior. También está aumentando el número de inquilinos que falsifican sus nóminas o su vida laboral, con el objetivo de mejorar su perfil económico y conseguir la vivienda.

Propietarios que vulneran las prórrogas obligatorias

Entre las prácticas irregulares que están proliferando ahora entre los arrendadores se encuentran las destinadas a impedir las prórrogas obligatorias a las que tienen derecho los inquilinos.

Una de ellas consiste en adquirir una vivienda arrendada con el único propósito de, una vez subrogado el comprador en el contrato, alegar una necesidad para desvirtuar las prórrogas de los inquilinos.

En opinión de José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), el origen de estas malas ‘praxis’ es consecuencia de la deficiente regulación que hace la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al regular en su artículo 9.3, donde aparece la causa de necesidad que permite al propietario recuperar la vivienda.

Según Zurdo, “cuando un arrendador vende la vivienda arrendada, la Ley protege a los inquilinos de dos maneras. Por un lado, ofreciéndoles un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que se quiere vender, salvo que se hubiere renunciado a él en el contrato. Y dos, teniendo que respetar el nuevo comprador el alquiler existente hasta su terminación (prórrogas obligatorias incluidas)”.

Sin embargo, añade el abogado, “en ocasiones puede ocurrir que el nuevo comprador, en el momento de la adquisición de la vivienda que está alquilada, tenga en mente otras intenciones para no tener que esperar hasta la finalización del arrendamiento al que se ha subrogado para recuperar la plena posesión de la vivienda arrendada. Y lo haría alegando después de la compra, una causa de necesidad (siempre que pueda acreditarlo y estuviera previsto en el contrato) para poder recuperar anticipadamente la vivienda arrendada en perjuicio de los inquilinos”.

Esta manera de actuar, según Zurdo, “eliminaría, en caso de venta, el derecho a la prórroga obligatoria que tuvieran los inquilinos sobre la vivienda arrendada, teniendo que abandonarla antes de su vencimiento”.

La única forma de evitar esta práctica es, como explica el director general de la ANA, difícil de demostrar, ya que sería necesario acreditar una connivencia fraudulenta entre el arrendador vendedor y el nuevo comprador, realizada con el fin de intentar desalojar anticipadamente al inquilino, sin tener que esperar al vencimiento del arrendamiento.

La segunda práctica irregular para recuperar las viviendas arrendadas en perjuicio de los inquilinos que está proliferando en el mercado del alquiler consiste en alegar una causa de necesidad para desalojar a los inquilinos, residir en las viviendas durante unos meses y posteriormente venderlas o alquilarlas de nuevo a un precio superior.

La Agencia Negociadora del Alquiler asegura que está detectando algunos casos de estas características, que utilizan la “deficiente regulación de la Causa de Necesidad del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para una vez recuperadas las viviendas a la marcha de los inquilinos, ocuparlas por periodos de tiempo superiores a los tres meses que regula la Ley y luego, al quinto o sexto mes, venderlas o las alquilarlas de nuevo, por precios más altos, sin que se les pueda aplicar ningún reproche porque han cumplido con el tenor literal de lo que prescribe la Ley.

En este caso, Zurdo afirma que la única defensa que tendrían los inquilinos para dirigirse contra los arrendadores que actúan de esta manera es “acreditar una conducta fraudulenta realizada con el fin de resolver anticipadamente los arrendamientos, pero muchas veces, ya fuera de las viviendas, no les es fácil acreditarlo o por costes no les interesa hacerlo”.

Inquilinos que falsifican sus nóminas y vida laboral

En el caso de los arrendatarios, el nuevo fraude está basado con las falsificaciones de los datos que aparecen en sus nóminas y en su vida laboral, con el objetivo de conseguir alquilar la vivienda.

Según ARRENTA, la compañía especializada en seguros inmobiliarios, asegura que estas prácticas ya alcanzan el 10% de las operaciones, tras duplicarse durante 2023, y que lo más habitual es que los inquilinos ‘maquillen’ sus ingresos para situarlos en un nivel superior al real.

Mercedes Robles, directora general de ARRENTA, sostiene que la tensión que desde hace meses se focaliza en el sector del alquiler, con una creciente reducción de la oferta y una demanda cada vez más elevada, “ha provocado que muchos inquilinos recurran a la picaresca para conseguir una vivienda, aunque en algunas oportunidades esta picaresca se sitúa fuera de la legalidad. La razón es que los inquilinos saben que hay pocas viviendas disponibles y muchos candidatos, por eso quieren presentar el perfil económico más sobresaliente para ser los elegidos”.

Entre las alteraciones más habituales que llevan a cabo muchos arrendatarios se encuentran la modificación de los datos de las nóminas, como un aumento de ingresos o antigüedad o un cambio de contrato temporal por fijo; cambios en la vida laboral o la presentación de nóminas de empresas en las que ya no se está trabajando.

Para evitar este tipo de situaciones, desde ARRENTA defienden la importancia de acudir a un corredor especializado en seguros de alquiler, ya que cuentan con soluciones para detectar este tipo de alteraciones, permiten seleccionar un seguro adecuado para cada operación y encontrar al mejor inquilino para cada vivienda. Además, buscan fórmulas para hacer viable el arrendamiento, como por ejemplo facilitando la incorporación de un avalista. Según los datos de la compañía, actualmente un 29% de los contratos de alquiler que se cierran necesitan contar con esta figura.

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