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Más garantías, más información y menores gastos en la nueva Ley Hipotecaria

Las hipotecas que se firmen a partir de marzo, cuando previsiblemente entrará en vigor la nueva Ley Hipotecaria, incorporarán más información y más clara, mayores garantías para los hipotecados y menores costes, ya que algún impuesto y otros gastos ahora los deberán asumir los bancos.

Tras casi tres años de tramitación -con dos gobiernos de distinto signo- el Congreso dio luz verde esta semana a la ley, que ahora deberá pasar por el Senado, y que busca equilibrar las posiciones entre hipotecados y bancos después de varias sentencias del Tribunal de Justicia de la UE contra la legislación española.

La ley carga a los bancos con todos los gastos de constitución de la hipoteca -gestoría, impuesto de Actos Jurídicos Documentados, notaría y registro- y sólo atribuye al cliente el coste de la tasación.

El sector y los analistas financieros se muestran convencidos de que finalmente estos costes imputados a los bancos se acabarán trasladando al precio de las hipotecas.

Habrá que ver con el tiempo el resultado del juego de estos factores pero los datos de la Asociación Hipotecaria de España de noviembre, tras la modificación normativa que adjudicó a los bancos el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, revelan un aumento del interés medio de las hipotecas al 2,009 % (desde el 1,932 % de octubre), en niveles de hace dos años.

Factor importante
Una de las claves centrales de la reforma pasa por el aumento de la protección para los hipotecados: el cliente tendrá el contrato al menos 10 días antes de la firma para que pueda resolver sus dudas con la entidad.

Una segunda garantía es el papel más activo que asumirán los notarios, que deberán recibir al hipotecado antes de la firma para explicarle las dudas que pudiera tener y estarán obligados a ratificar que el cliente conoce bien el producto.

Además, la entidad tendrá que analizar en profundidad la situación financiera del cliente, para lo que consultará su historial en esta materia en el Banco de España.

Y todo ello con menores costes iniciales para quienes firmen un préstamo garantizado por su vivienda, ya que el cliente pagará únicamente la tasación, en tanto que la entidad financiera deberá cargar con los costes de gestoría, impuesto de Actos Jurídicos Documentados, notaría y registro.

Desde el comparador iAhorro calculan que el coste que deberá asumir el banco se situará en una horquilla de entre 2.500 y 9.000 euros, en función de la comunidad autónoma en que se encuentre la vivienda.

Mientras, el coste de tasación para el comprador de la vivienda, que además podrá elegir al tasador, se sitúa entre 300 y 600 euros.

Novedades
La ley también delimita los términos en que los bancos podrán cobrar la comisión de apertura, que podrán cargar una sola vez y deberá incluir todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

Otra de las novedades en la ley es la desaparición de las polémicas cláusulas suelo, de manera que no se podrá establecer un límite a la bajada del tipo de interés, aunque en ningún caso podrá ser negativo.

Además, los clientes no estarán obligados a contratar -como era habitual- productos vinculados, como seguros de hogar, de vida o tarjetas, entre otros, pero sí podrán recibir bonificaciones por los productos que contraten.

El cliente podrá decidir cambiar de banco o mejorar sus condiciones, puesto que podrá subrogar y novar sin costes y libremente su hipoteca.

En caso de embargo, la ley es también más garantista para el hipotecado, puesto que no se podrá ejecutar la hipoteca en la primera mitad de su vida antes de que se cumplan 12 meses de impago o éste sea equivalente al 3 % del principal de la hipoteca. En la segunda parte habrán de pasar al menos 15 meses de impago o que se haya retrasado el pago por el equivalente al 7 % del principal que quede por pagar antes de la ejecución hipotecaria.

Igualmente se reducen a la mitad las comisiones por amortización anticipada para hipotecas a tipo fijo (2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % después) y si es a tipo variable el cliente elegirá el tipo de amortización a tres (0,25 %) o cinco años (0,15 %).

Finalmente, se creará una Autoridad Independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado. EFE

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